不動産に少額から投資が始められる不動産リート（REIT）という金融商品。
銀行から融資を受けることなく、手持ちの資金で気軽に始めることができるとあって、昨今大きな注目を集めつつあります。
不動産リートとはどのような金融商品なのか?
特徴とメリット・デメリットを見ていき、不動産リートに投資をするポイントと優れている点を検証したいと思います。
目次
■不動産リート（REIT）とは
不動産リート（REIT）とは、投資法人が投資家から資金を集めて複数の不動産に投資し、賃貸収入や不動産の売却利益が配当金として投資家に還元される金融商品のことです。
そのため、REITに投資することで、間接的に不動産に投資したことになります。
不動産リートは、安定した収益を長期間にわたって求める人に適した投資の「代表格」といえます。
REIT（リート）「Real Estate Invesment Trust」の略称で、※不動産投資信託を意味しています。
REITに投資すれば、一般の不動産投資に比べ、投資先を分散させることができます。
不動産投資信託とは、いくつかの不動産に分散して投資をした金融商品をパッケージにしたファンドです。不特定多数の投資家から集めた資金で、個人単独では投資することが難しい「オフィスビル」や「商業施設」など規模の大きな不動産に投資して、得られた利益を投資家に分配するという仕組みの「投資信託」です。
金融取引市場に上場されているため、証券会社に口座を開設していれば、株式投資をする感覚で少額から投資することが可能です。REITでは不動産が証券化されて、10万円程度からの小口の資金で証券会社を通じて購入できます。
また、REITは株のように価格が上ったり下がったりすることから、運用益以外に売却益も得られる可能性があります。
REITでの不動産投資は、「オフィスビル」「ホテル」「マンション」「商業施設」など用途別の不動産に対して行われます。
単一用途の不動産に投資されたREITから、複数の用途の不動産に投資された総合型のREITまで、いろいろな種類の投資商品があります。なお、単一用途に特化したREITでも、数件から数百件の同じ用途の不動産に投資されており、この点でもリスク分散が図られています。
■不動産リートのメリット
○不動産に直接投資するより少額で投資ができること
○不動産のプロが運用を行う
○複数の不動産に分散投資できる
○リアルタイムで売買することができる
○分配金の配当率が高い
○NISA・ジュニアNISA対象商品がある
■不動産リートの利回り
不動産投資において、最も重要な指標といえば「利回り」です。利回りが高ければ高いほど、投資に対する分配率が良い、優良な投資商品ということになります。
REITの分配金利回りは、銘柄によりますがおおむね「4~6%」というのが一般的です。不動産投資の利回りとしてみても、およそ平均的な印象です。
REITについては、金融取引市場に上場されている信頼性の高いファンドが多いため、利回りは低いものの安心材料にはなるでしょう。
金融市場に上場されているため、取引市場が開いている時間帯であれば、いつでも売買して現金化することが可能です。
■不動産リートのリスク
○上場廃止になるリスクがある
○倒産のリスクがある
○被災を受けた場合に価格や分配金が変動する可能性がある
○金利の変動により価格や分配金が変動する可能性がある
○物件の価値の低下などにより、価格や分配金が変動する可能性がある
株式と同様に上場廃止になる可能性があること、そして投資法人が倒産する可能性があること、金利の変動や物件価格の低下で配当金が減少することがあります。
それでも他の金融商品と比べて利回りが低い分安全性は高く、投資資金は若干高めですが、流動性が高いため好きな時に利益確定することができます。
■不動産リートはインフレに強い
リートは、インフレに強いのもおすすめされる点の1つです。
不動産価格や賃貸料は物価に連動する傾向があり、インフレになって物価が上がると、不動産価格や賃貸料が上昇し、分配金の増加が見込めます。
インフレによって物価が上がり、今まで100円で購入できていたものが200円になってしまうと、保有する現金の価値は下がってしまいます。
しかし、不動産リートに投資をして分配金が増加し、リートそのものの価格が上昇すればインフレ対策になるため、リートはインフレに強い金融商品だといえます。
■証券会社に口座を開設して不動産リートを始めよう
リートは投資対象の不動産によって、「単一用途特化型」と「複数用途型」の2つに分けられます。
○単一用途特化型とは？
投資対象が特定の用途の不動産であるリートで、商業施設特化型、オフィスビル特化型、ホテル特化型、住居特化型などがあります。
○複数用途型とは？
投資対象が複数の用途の不動産であるリートです。
複数用途型は、2つの用途を組み合わせて投資する複合型と、3つ以上の用途を組み合わせて投資する総合型に分けられます。
このように、リートは投資対象の不動産の種類によってさまざまな銘柄があるため、リートを選ぶ際は、まず投資対象の不動産に注目するとよいでしょう。
証券会社のサイトから不動産リートランキング上位のモノから投資法人の格付けや、投資金額を見たり、配当利回り等を見て決めるのが良いでしょう。
■ポートフォリオに不動産リートを組み込む
毎月コツコツと投資信託（ファンド）に投資をすることは資産運用として賢い選択です。
堅実に資産を増やしていくためにはインデックスファンドに投資をしながら債権等を組み入れたポートフォリオを作成するべきです。
その中で余裕資金があるのであれば不動産投資信託リートを是非ポートフォリオに組み入れてもらいたい。株式投資は数年に一度に大きな相場の転換期が訪れます。そのような時に株式市場とは別の動きをする不動産市場に投資をしていることはとても強みになります。
■おわりに
教科書通りにはいかないのがマーケットですが一般的に景気がよくなり株価が上がると、景気の急激な上昇を防ぐために金利が上がります。
すると相対的に債券の価格が下がります。逆に景気が悪くなり株価が下がると、景気をよくするために金利が下がります。すると相対的に債権の価格が上がります。
インデックスファンドと債権をポートフォリオに組み込むこと、このように異なる特性をもつ金融資産を組み合わせることで、資産の大幅な増減を防ぐことができます。
そこに、株式の動きとの相関性が少なく、安定した配当金もある不動産リートをポートフォリオに組み入れることで、資産の安定化と下支えの効果が期待できるのです。
高いパフォーマンスリターンを期待するなら株式＋不動産リートという組み合わせを検討してほしい。
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